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上海房产税政策调整系误读 实为操作层面全市趋向统一

2020年06月27日 11:50来源:未知手机版

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东方网9月5日消息:前天晚间,楼市传出消息称“上海房产税政策调整,静安、长宁两区开始实施”。记者昨天多方调查求证,发现消息系误传。上海房产税政策其实并未调整,只是由于不同区县此前在执行政策时略有不同,所以此次“调整”实为部分区县在操作层面进行了微调。

财税方面明确“政策没变化”

网传消息称,长宁、静安两区二手房征税标准调整主要涉及两方面:其一,对于“满五年不唯一”的房源,营业税差额征收需提供发票,个税可选择全额2%(非普通住宅);其二,对于“满五”的认定,调整为根据契税单上的填发日期或产证的登记日期“孰先原则”来确定,只确定到月。

记者昨天致电12366财税热线获悉,所谓的调整内容并非新政策,征税方式与上海目前实行的个人买卖住房政策完全一致。该接线员同时明确:“没有任何新政策出台。”

记者又查询了上海税务局官方网站,上面也没有新政策发布。网站还显示,“最新”的二手房交易信息发布于2013年12月2日,包括《个人出售购入超过五年的非普通住房》、《个人出售非居住用房》、《个人出售购入超过五年的普通住房》、《个人出售购入不足五年的住房》四个文件。文件中征税标准的说法与网传调整后的内容完全一致。

静安长宁徐汇宝山等采取“捆绑式”

昨天上午10点多,记者赶到静安区房地产交易中心了解情况,发现前来咨询的市民明显增多,关心问题基本一致——就是“到底怎么交税”。税务人员表示,政策没有变化,在实际交易时,市民可以根据各自交易房屋的实际情况,自由选择缴纳方法。

但在部分房屋中介看来,“自由选择”意味着具体操作有了调整。陪同客户前来进行估价和审税的德佑地产业务员小李告诉记者,在中心城区,卖家销售“满五唯一”住宅的,免交个人所得税和营业税;如果“满五不唯一”的,交个人所得税有两项选择,可以是成交价的1%(普通住宅)或2%(非普通住宅),也可以是差价的20%,而非普通住宅的营业税为差价的5.56%。可在实际操作时,不同区县对这一规定的执行并不相同。比如,静安区之前对“满五不唯一”的房源收税时,将营业税和个人所得税捆绑:要么都按照全额征收,即营业税为成交价的5.65%、个税为成交价的2%(非普通住宅);要么都按差额标准征收,即营业税为买卖差价的5.65%、个税为买卖差价的20%。

小李说,将营业税和个人所得税税率捆绑的包括静安、长宁、徐汇、宝山等区县,其他区则可以交叉选择,“比如营业税按买卖差价缴纳,但个人所得税按总售价缴纳。”

部分区域的交易成本或降低

截至昨天下午,不少房地产专家和从业人员都对“上海房产税政策调整”进行了求证,确认了这实际上只是操作层面的趋向统一,并非真正的政策调整。

不过,因为政策实施上的差别,在部分区域的交易成本或降低。小李以他手头一笔“满五不唯一”的交易给记者算了一笔账:卖家2005年的买入价为170万元,此次交易价为500万元,按照静安区原先的征税方式,选择全额征收的交易成本较低,卖家需要支付的营业税和个人所得税总额共计38.25万元;但按调整后的操作方式,卖家可以按成交价差额缴纳营业税、成交价全额缴纳个人所得税,最终的纳税总额为28.645万元。两者比较,交易成本少了9.605万元。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示,此前部分区县将营业税、个人所得税缴纳方式捆绑,从少缴税的角度,市场一般交易都选择全额缴税方式;解除捆绑后,买卖双方节省的税费集中体现为营业税从全额缴纳降为差额缴纳,而个人所得税方面并没有变化。

易居研究院研究员严跃进指出,静安、长宁在操作层面的调整绝非“政策救市”,而是理顺上海房地产市场的税收标准,推动全市征税方式统一。就市场实际看,则可能刺激部分购房者入市,因为目前很多卖家提出的交易价为“到手价”,卖家承担的税收由买家承担。征税方式统一后,降低了买家的成本。

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